Oproep voor vorming onafhankelijk wijk werkgroep WOZ waarden
WOZ-waarden in B&B systematisch overgewaardeerd?
Toen ik bijna 3 jaar geleden in B&B kwam wonen, zou de daarop volgende WOZ-waarde (2008, peildatum 01-01-2007) gesneden koek moeten zijn voor de gemeente Apeldoorn. In een markt met stijgende prijzen zou de waarde op de 5 maanden vroegere peildatum een stuk lager moeten zijn dan de koopsom. De WOZ-waarde was echter hoger. Mijn buurman had zijn huis een maand later gekocht. Ook de WOZ-waarde van zijn huis bleek niet gecorrigeerd te zijn voor de 6 maanden latere koopdatum. Daarmee zijn ook de waarden voor alle woningen, die onze huizen als referentie hadden (mogelijk alle vrijstaande woningen in B&B) te hoog in waarde getaxeerd. Ook in het (tweede) taxatieverslag van de WOZ-2010 zie ik dat de waarde van de ene referentiewoning al eind 2008 zou zijn gedaald, terwijl een andere begin 2009 nog in waarde gelijk zou zijn gebleven. Dat lijkt inconsistent. De gemeente lijkt nog steeds de correctie van de tijd niet goed te kunnen uitvoeren.
De gemeente gaf me gelijk dat de WOZ-waarde van 2008 lager zou moeten zijn dan de aankoopsom, maar veranderde desondanks de waarde niet, omdat de correctie lager zou zijn dan de drempelwaarde. Vreemde gang van zaken bij een ordinaire fout van de gemeente. Voor haar fout wordt ik dus gestraft. Dus naar de rechter gestapt. De correctie zou volgens de gemeente 1.5% bedragen, maar de gemeente kon dat percentage bij de rechter niet onderbouwen met verkopen uit mijn buurt. Zelf had ik wel een onderbouwing, een correctie van ca. 7%, die door de gemeente als onrealistisch werd bestempeld zonder daar argumenten voor aan te voeren. Ik wacht nog op de uitspraak van de rechter. Als de rechter mijn 7% overneemt, dan geldt die proportioneel ook voor mijn buurman, mogelijk ook voor andere referentiewoningen en dus ook voor alle woningen, die onze woningen als referentie hadden. De gemeente had beter moeten weten op basis van de instructie van de Waarderingskamer. Het lijkt dus een opzettelijke fout van de gemeente. Hebben de eigenaren van al die woningen dan recht op een herwaardering?
Het is daarom zinvol de verkoopprijzen en WOZ-waarden van alle in de afgelopen jaren verkochte huizen in Berg en Bos eens goed op de tijdcorrectie te controleren.
Het lijkt een rommeltje bij de WOZ-afdeling van de gemeente Apeldoorn. In 2008 bleken veel gegevens in het eerste taxatieverslag, dat ik downloadde, niet ingevuld en wat wËl was ingevuld, was deels verkeerd. Toen ik van het zelfde jaar maanden later nog een keer een taxatieverslag downloadde stonden er andere referentiewoningen genoemd, ÈÈn werd er zelfs dubbel genoemd. In het taxatieverslag voor de rechtbank was het wÈÈr anders. Toen was er in ieder geval nagedacht, want selectief werden alleen de duurdere referentiewoningen opgevoerd, kennelijk om de rechtbank op het verkeerde been te zetten. Een door mij opgevoerde goedkopere woning in B&B werd door de gemeente verworpen als te ver uit de buurt. Gegevens in al die taxatieverslagen waren steeds zonder de WOZ-waarden van de referentiewoningen, terwijl ik die wel zou moeten krijgen. In het eerste gedownloadde taxatieverslag behorende bij de WOZ-waarde van 2010 stonden nog de oude referentiewoningen, die bij de WOZ-waarde van 2008 hoorden. Pas na het indienen van het pro forma bezwaarschrift kreeg ik een taxatieverslag met meer recent verkochte referentiewoningen. Daar stond ook een referentiewoning bij die ongeveer even ver weg ligt als de woning, die de gemeente in 2008 nog afwees als referentiewoning, omdat die te ver weg zou liggen.
De kenmerken van een woning, zoals gebruiksoppervlak en volume, ligging, kwaliteit, bouwjaar, aanwezigheid van een garage en bergruimte, wel of niet inpandig, enz. spelen een belangrijke rol bij de waardebepaling. Oppervlak en volume moeten tegenwoordig volgens standaard methodes (NEN 2580) gemeten worden. Pas recent zijn gemeentes bezig die waarden consistent te registreren. In het verleden is er voor de verkoop van woningen nog al eens gewoekerd met oppervlak en volume om de prijs maar zo hoog mogelijk op te drijven. Die data zijn ook in de gemeentebestanden terecht gekomen. Er zitten nog steeds te hoge waarden in de databestanden van gemeentes. Dat komt de betreffende woningeigenaren dus op een te hoge WOZ-waarde te staan. Controleer daarom die waarden. Meetinstructies zijn beschikbaar op de website van de waarderingskamer.
De gemeente blijkt er allerlei trucs op na te houden, die je van een integere overheid niet zou verwachten. Ik noemde al het op het verkeerde been zetten van de rechter door selectief dure woningen uit te kiezen. Een truc is ook om selectief duur makende informatie wÈl te noemen en om prijsdrukkende informatie, zoals de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot, te verzwijgen. Op een buurtfeestje was ook de taxateur van de gemeente aanwezig. Van de gelegenheid maakte hij gebruik om bij buren uit onze straat te informeren of er verbouwd werd bij ons of bij onze buurman. Dezelfde taxateur meende mij door de telefoon te kunnen meedelen, dat ik voor de rechter geen schijn van kans zou hebben, omdat hij wel meer met dat bijltje gehakt had.
De gemeente heeft het met mij slecht getroffen. Ik ben wiskundig goed opgeleid en heb in mijn werkzame leven veel meetgegevens statistisch geanalyseerd. De WOZ-waarden van de referentiewoningen in het taxatieverslag bij de WOZ-waarde van 2010 bleken goed te berekenen als functie van het perceeloppervlak en het volume (kwestie van het oplossen van 3 vergelijkingen met 3 onbekenden). De gevonden formule toegepast op mijn eigen woning geeft een WOZ-waarde die meer dan de drempelwaarde lager is dan de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde. De gemeente moet nog reageren, maar het antwoord ken ik al: de WOZ-waarde is niet alleen op basis van de in het taxatieverslag genoemde referentiewoningen vastgesteld, maar op basis van veel meer verkoopcijfers. Die andere verkoopcijfers vormen dus mede de grondslag. Ik heb daarom in mijn pro forma bezwaarschrift op 8 maart al om alle verkoopcijfers gevraagd, die betrekking hebben op de WOZ-waarde van mijn woning. Toen ik daarop alleen een nieuw taxatieverslag ontving, heb ik dat verzoek nog eens herhaald op 22 maart op basis van art. 40 van de WOZ en op basis van de WOB. Daar nog geen antwoord op gekregen. Het zal dus wel weer de rechter worden.
Ik heb me inmiddels al behoorlijk verdiept in de hele materie van de WOZ. De Waarderingskamer is toezichthouder, maar beslist geen onafhankelijk toezichthouder. De Waarderingskamer lijkt sterk op een verlengstuk van de Vereniging van Nederlandse Gemeentes, de Belastingdienst en de Waterschappen. Het is dan ook de Waarderingskamer, die de gemeentes aanvoert in het halsstarrig weigeren om de volledige gegevens aan burgers te geven. Gegevens, die in hun geheel de grondslag zijn voor de WOZ-waarde. Volgens de waarderingskamer kan het verlenen van meer gegevens dan het taxatieverslag niet verlangd worden van de gemeentes, omdat ze het al zo zwaar hebben. Dat ze het zwaar hebben met de uitvoering van de WOZ wil ik wel geloven. Het analyseren van de verkoopcijfers en vertalen naar waardes van andere woningen vraagt wiskundige capaciteiten van de betreffende ambtenaren. Daar zal een tekort aan zijn en dus wordt er hier en daar flink geklungeld. Dat geklungel kan maar beter verborgen blijven. Als smoes bij de rechter worden argumenten als privacy gebruikt en het niet van de plank beschikbaar hebben van gevraagde gegevens.
Niet alleen ik ben de dupe van dit halsstarrige en troebele beleid van de gemeente Apeldoorn. Ik noemde mijn buurman al. Ook ken ik een geval in Berg en Bos waar iemand zijn huis in de verkoop had. Het hoogste bod, dat hij kreeg was € 35.000 beneden de WOZ-waarde. Ondanks dat en ondanks het noemen van goedkopere referenties wilde de gemeente de waarde niet naar beneden bijstellen. Hoezo de WOZ-waarde vaststellen op basis van de waarde in het vrije economische verkeer?
Het is niet alleen in de gemeente Apeldoorn zo. Ook in andere steden zijn groepen actief om meer helderheid te krijgen in de tot stand koming van de WOZ-waarden. De algemene ontevredenheid van de burgers blijkt o.a. uit een recente landelijke tns/nipo enquÍte (aug 2009). Hieruit het volgende citaat: "Op een algemeen niveau schort het met name aan transparantie met betrekking tot de WOZ-bepaling. Toegekende waarden worden daarnaast (daardoor?) als arbitrair en weinig accuraat bestempeld. Vier op de tien woningbezitters zijn van mening dat de voor hun vastgestelde WOZ-waarde te hoog is."
Er lijkt maar één manier om de gezamelijke barriëre van gemeentes en waarderingskamer te doorbreken. Dat is als burgers zelf ook ÈÈn front vormen samen met consumentenorganisaties als de Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond. Als motto kan gevoerd worden: "geen WOZ is beter dan een troebele WOZ". Nog in 2002 waren er plannen om de WOZ helemaal af te schaffen en het verwerven van de inkomsten voor de gemeentes in bestaande rijksbelastingen onder te brengen. Dat zou jaarlijks landelijk een besparing opleveren van 150 ‡ 200 miljoen euro en daar zit de besparing op rechtszaken nog niet bij. Deze besparing op het ambtenarenapparaat en justitie past goed in het plaatje van de in dit land zozeer gewenste bezuinigingen.
In Berg & Bos zouden we ons kunnen verenigen in een vereniging (de VOZ B&B Apeldoorn, zonder statuten, maar met een HHR) met een werkgroep als bestuur en met aangemelde woningeigenaren van B&B als leden. Formeel los van de wijkvereniging, maar met nauwe contacten met de wijkvereniging, b.v. door de jaarvergaderingen direct na elkaar te houden in dezelfde zaal. Woningeigenaren in B&B kunnen gratis lid worden door de WOZ-waarde van hun woning aan de werkgroep door te geven, en zo mogelijk ook de gegevens van de referentiewoningen uit hun taxatierapport, ieder jaar opnieuw. De werkgroep maakt een database voor heel Berg & Bos en analyseert of de gemeente begrijpbaar en consistent de WOZ-waarden vaststelt. De werkgroep houdt ook de prijsontwikkeling in de wijk bij en publiceert die regelmatig in b.v. de wijkkrant. Leden hebben toegang tot de database en recht op ondersteuning bij het beoordelen van de opgelegde WOZ-waarde. De werkgroep verzamelt ook jurisprudentie en ondersteunt eventueel de onderbouwing van bezwaar- en beroepschriften van individuele leden, maar neemt daar geen verantwoordelijkheid voor. Rechtszaken worden op eigen titel en eigen kosten van de leden aangespannen. Omdat de rechtszittingen vaak in blokken worden uitgevoerd, kunnen leden elkaar wellicht toch bijstaan in de rechtsprocessen. Samen staan we sterker.
Doel van de VOZ is het verkrijgen van volledige transparantie in de tot stand koming van de WOZ-waarden van woningen in de wijk B&B.
Wenst u ook meer duidelijkheid over de WOZ-waarde van uw woning en voelt u wat voor bovenstaande aanpak, meldt u dan als potentieel lid of als potentieel deelnemer van de werkgroep. Voor aanmelding of eventuele vragen of opmerkingen, neem contact op met Gijs Groen, Korte Kijkerweg 3, tel. 087-8727804, email: gijs.groen@xs4all.nl
Gijs Groen
Laatst bijgewerkt: 12-08-2010